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31 mai 2010 1 31 /05 /mai /2010 09:59

En contrepoint à l’article sur le sujet d’éconoclaste : http://econo.free.fr/index.php?option=com_content&task=view&id=25&Itemid=35&codefaq=95

 

Les éconoclastes nous indiquent qu’il n’est pas forcément intéressant de devenir propriétaire en basant leurs explications sur de purs mécanismes de marché : « S'il était possible effectivement de payer la même chose chaque mois qu'un locataire, pour finalement être propriétaire, acheter serait très intéressant : le résultat, c'est que beaucoup de gens achètent, faisant ainsi monter les prix à l'achat, conduisant à ce que les mensualités en cas d'achat sont significativement plus élevées que des loyers. […] Pour beaucoup de gens, ce raisonnement n'est pas valide : entre payer 2000 euros par mois et avoir un bien immobilier au bout, et payer 1000 euros par mois, ils préfèrent la première solution, arguant de ce que dans le premier cas, on se constitue un capital, et pas dans le second (ou l'on enrichit le propriétaire). Mais c'est un raisonnement bien étrange : si l'on a envie de se constituer un capital, il est tout à fait possible de louer, et d'épargner l'économie réalisée.»

 

Ce raisonnement général sur le fonctionnement des marchés peut sembler valable mais comporte quelques failles spécifiques à l’investissement immobilier lorsque l’on est propriétaire occupant. Pour s’en rendre compte je pars de quelques postulats qui semblent raisonnables :

 

1/ L’investissement locatif (c’est à dire quand on est propriétaire d’un bien immobilier que l’on loue à un tiers) a une rentabilité équivalente aux autres placements compte tenu de ses contraintes (risques, liquidité, fiscalité). En effet si ce n’était pas le cas les investisseurs opteraient pour d’autres formes d’investissement, vendant leurs biens ce qui ferait baisser les prix de l’immobilier jusqu’à ce que la rentabilité soit à nouveau équivalente à d’autres placements.

 

2/ Le fait d’acheter comptant ou à crédit ne devrait pas avoir d’impact sur la rentabilité de l’investissement (voir pour cela le chapitre consacré à la dette du premier livre des éconoclastes), on va donc pour simplifier supposer un achat comptant. Dans les faits le fait d’acheter à crédit peut comporter des avantages fiscaux : déductibilité des intérêts d’emprunt de l’impôt sur le revenu, prêt à taux 0 etc. qui renforcent l’avantage de l’investissement immobilier. Il comporte également l’avantage d’inclure une assurance décès invalidité qui peut s’avérer très importante si ces risques se concrétisent avant la fin du prêt.

 

3/ Le prix d’achat est le même qu’on soit propriétaire bailleur ou occupant.

 

 

Et je compare les deux situations : Investir dans son propre logement en devenant propriétaire et être locataire en épargnant la différence entre le loyer et ce qu’il faudrait débourser pour devenir propriétaire dans un autre placement. Puisque selon le postulat 1/ ci-dessus l’investissement locatif a une rentabilité équivalente à d’autres placements, il suffit de comparer le fait d’être propriétaire occupant au fait d’être propriétaire bailleur. S’il y a un avantage substantiel au fait d’être propriétaire occupant alors il est probablement plus intéressant de devenir propriétaire que de louer (dans le cas général… il faut voir après les cas particuliers). Et lorsque l’on compare les deux situations, on constate qu’il y a un avantage très significatif en faveur du propriétaire occupant sur plusieurs points :

 

 

1/ Suppression des risques liés à l’investissement locatif lorsqu’on est propriétaire occupant : J’ai identifié trois principaux risques liés à la location :

 

            La dégradation du logement par le locataire : Un locataire peu soigneux peut sensiblement dégrader un bien immobilier ce qui nécessite des frais de remise en état potentiellement non négligeables à son départ, frais qu’il n’est pas toujours possible de facturer au locataire (en particulier s’il peut justifier qu’il s’agit d’une usure normale et ou si ces frais dépassent largement le dépôt de garanti et que le locataire n’est pas de bonne foi ou qu’il n’est pas solvable). Ce risque est limité en cas de propriétaire occupant car on est en général plus soigneux de ce que l’on possède et on fera plus attention à entretenir convenablement le bien si l’on sait que l’on aura de toute façon à payer le prix d’une négligence soit par une remise en état soit par une moins-value à la revente.

 

            Le risque de loyer impayé : Un locataire indélicat ou en difficulté peut cesser de payer son loyer ce qui non seulement va générer un manque à gagner sur les loyers mais également des frais : frais de procédures, payement des charges en lieu et place du locataire… Ce risque est totalement supprimé en cas de propriétaire occupant.

 

            Le risque de vacance du logement : Le locataire peut pour de nombreuses raisons donner son congé et dans ce cas il est possible que le logement reste vacant avant de trouver un nouveau locataire. Comme pour le cas des loyers impayés cela génère non seulement un manque à gagner mais potentiellement des frais pour payer les charges (non négligeables pour le cas d’un immeuble en copropriété) et éventuellement des frais de transaction pour la mise en place du nouveau locataire. Ce risque est totalement supprimé en cas de propriétaire occupant.

 

2/ Réduction des frais d’assurance

Le propriétaire bailleur va en général devoir assurer son bien pour des risques non couverts par l’assurance de son locataire et pour les périodes de vacance du logement. Ces frais sont inclus dans l’assurance habitation d’un propriétaire occupant sans pour autant que celle-ci soit plus chère (il semblerait même qu’elle soit légèrement moins chère chez certains assureurs que pour un locataire ce qui confirmerait le premier point ci-dessus que les propriétaires sont plus soigneux que les locataires et donc présenteraient un risque moins important pour les assureurs). Donc avantage encore au propriétaire occupant.

 

3/ Risque de moins-value en cas d’évolution globale du marché de l’immobilier :

 

Il y a plusieurs facteurs de risque de plus ou moins values dans un investissement immobilier :

 

-         Des risques spécifiques au bien acheté, comme ceux invoqués dans le papier des éconoclastes : la belle vue sur la rivière qui s’accompagne d’inondations ou disparaît du fait de nouvelles constructions, un problème de qualité dans le bien acheté… Celui-ci est limité et peut être réduit en faisant appel à des conseils de spécialistes non directement intéressés dans la vente envisagée qui vous donnent des informations sur le marché local de l’immobilier, sur le droit des sols, les risques d’inondations, la qualité de la construction etc. Il est présent dans les deux cas (investissement locatif et propriétaire occupant) et donc doit logiquement être intégré dans la rentabilité de l’investissement locatif via les prix du marché.

 

-         Des risques systémiques liés à une évolution globale du marché de l’immobilier, c’est celui évoqué dans l’exemple détaillé par éconoclaste pour mettre en évidence son ampleur… dans le cas d’un investissement locatif. Ce risque est lié à des paramètres macroscopiques tels que les taux d’intérêt, le coût de la construction, la politique de droits des sols, l’évolution démographique (natalité, taille moyenne des ménages, urbanisation…), la croissance et l’évolution moyenne des revenus… Il s’applique donc de manière assez uniforme dans l’ensemble du pays (et dans une moindre mesure à l’échelle d’entité plus grande comme l’Europe) ce que l’on constate avec l’envolée récente des prix qui a touché quasiment toutes les régions et c’est cette uniformité qui protège partiellement le propriétaire occupant contrairement au propriétaire bailleur. En effet un propriétaire occupant lorsqu’il vend son bien devra continuer à se loger et donc va dans la plupart des cas (sauf s’il vend à cause de contraintes financières) racheter un autre logement pour se reloger. Si les prix ont baissé de manière uniforme depuis qu’il a acheté, il enregistre une moins-value… mais va payer son nouveau logement également moins cher ce qui se compense. S’il rachète un autre bien équivalent, la moins-value sera uniquement comptable (la valeur nominale de son logement a diminué mais pas sa valeur d’usage) et risque de se traduire par une plus-value lors de la revente du nouveau logement si le marché se retourne à nouveau. Il n’y a que dans le cas où l’on ne rachèterait pas de nouveau logement où si l’on rachète un logement d’une valeur moindre qu’il y a une perte réelle pour le propriétaire occupant et dans le cas du rachat d’un logement de valeur moindre, cette perte est amoindrie du fait du réinvestissement partiel. Dans le cas du propriétaire bailleur, par contre la perte est réelle et totale. Il y a donc un avantage significatif en faveur du propriétaire occupant.

 

4/ Fiscalité

 

La fiscalité est l’un des avantages principaux fourni par l’investissement dans son propre logement car les revenus générés par cet investissement sont totalement exonérés d’impôts sur les revenus et cela sans condition. Il y a deux sources de revenus dans l’investissement immobilier :

 

-         Les loyers (ou le fait de ne pas payer de loyer lorsqu’on est propriétaire occupant)

 

-         La plus-value sur la revente du bien

 

Les loyers sont exonérés d’impôts sur le revenu pour le propriétaire occupant du fait qu’ils n’existent pas… on n’a pas encore inventé la taxe sur les choses que l’on ne paye pas et qu’on devrait payer si on n’avait pas un capital immobilier…

 

La plus-value sur la revente du bien est exonérée d’impôts pour la résidence principale.

 

En ce qui concerne le propriétaire bailleur, pour les loyers il y a plusieurs systèmes de défiscalisation mais ceux-ci s’accompagnent de contraintes (acheter dans le neuf, limitation du montant du loyer pour le logement social, financement à crédit…) qui peuvent avoir une traduction financière non négligeable (amortissement du surcoût d’un logement neuf par rapport à un logement plus ancien, loyer modérés et risques locatifs accrus, frais liés au crédit…). De plus la défiscalisation est en général limitée dans le temps (quelques années) ce qui n’est pas le cas pour le propriétaire occupant. Pour la plus-value, celle-ci n’est exonérée que progressivement à partir de 10 ans de détention et totale à partir de 15 ans, d’ici-là le propriétaire bailleur aura payé pas mal d’impôt sur les loyers quel que soit son système de défiscalisation.

 

 

Il y a donc un très net avantage fiscal en faveur du propriétaire occupant.

 

 

Pour que le comparatif soit complet il faut évoquer les frais de mutation. Ceux-ci sont non négligeables (environs 7% par exemple dans le cas de mon logement actuel, ils sont plus réduits pour un logement neuf) et sont payés par le propriétaire qu’il soit occupant ou non. Le propriétaire occupant pouvant être contraint de changer de logement pour d’autres raisons que financière (mutation, divorce, naissances…), il peut être contraint de les payer plus souvent qu’un propriétaire bailleur qui lui ne les payera que pour mobiliser son capital. Dans tous les cas, ils s’amortissent en général sur plusieurs années ce qui en limite l’impact sur la rentabilité globale. De plus un propriétaire occupant obligé de changer de lieu de résidence peut devenir propriétaire bailleur de son ancien logement ce qui lui évitera de payer ces taxes (au prix d’un risque accru sur son capital…).

 

 

Au final, l’investissement dans son propre logement me paraît assez avantageux par rapport à d’autres types d’investissement et cela peut largement compenser les inconvénients et risques associés : manque de liquidité, risques de moins-value, manque de diversification de l’investissement vu que le montant de l’achat représente très souvent une part très élevé du patrimoine familial.

 

 

Il est à noter également que sur de très longues périodes (hors bulles spéculatives…) les prix de l’immobilier suivent peu ou prou ceux de l’inflation ce qui constitue un avantage non négligeable surtout en ce moment où le risque inflationniste redevient d’actualité du fait du poids de la dette de la plupart des pays développés. Le fait de devenir propriétaire permet alors de se prémunir en partie contre cette inflation. C’est peut-être d’ailleurs une des raisons de la reprise récente de l’immobilier, les investisseurs recherchant des placements à l’abri de l’inflation (voir l’évolution récente de l’or…).

 

 

Juste un petit mot sur les cas où à titre personnel je me poserais de sérieuses questions sur le fait de devenir propriétaire :

 

-         Habitat dans une région où le marché immobilier est très restreint (risque lié à la liquidité du bien, difficulté pour revendre le bien rapidement en cas de revente forcée, difficulté à trouver un bien correspondant à mes besoins).

 

-         Habitat dans un secteur ou une seule entreprise représente un part très importante de l’activité, surtout si je travaille dans cette entreprise : en cas de difficulté pour cette entreprise – voire de fermeture de l’établissement, un nombre important de personnes risquent de vouloir vendre en même temps leurs biens immobiliers ce qui risque de faire brusquement chuter le marché local indépendamment du marché global de l’immobilier. Si je suis salarié de l’entreprise, je risque en plus de devoir vendre en même temps que tout le monde…

 

-         Probabilité forte de mobilité professionnelle ce qui rendra les frais de mutation et les frais de transaction prohibitifs car amortis sur une durée moindre.

 

-         Si le fait de devenir propriétaire représentait un effort d’épargne disproportionné par rapport à mes revenus… Mais en général les banques s’assurent que ce n’est pas le cas avant de donner leur accort pour le prêt, enfin sauf aux Etats-Unis dans le cas des prêts subprimes.

 

-         Travaux très important à réaliser soi-même (risque de ne pas pouvoir les réaliser pour raison de santé, risque pour le couple si les travaux se prolongent…).

 

 

Pour résumer : L’achat de son logement constitue à mon sens un investissement privilégié du fait de ses spécificités et qui a donc toutes les chances d’être plus rentable qu’un autre (mais ce n’est pas assuré, cela reste un investissement et donc avec comme tout investissement des risques).

 

 

Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques et il faut s’assurer de prendre une décision en connaissance de cause : bien s’informer sur tous les aspects du bien envisagé, faire une étude complète de marché pour s’assurer que le prix demandé n’est pas excessif, bien négocier ce prix, s’assurer que ce bien ne risque pas de perdre de valeur par rapport au reste du marché (environnement se dégradant, évolution démographique locale défavorable, risques spécifiques à cette localisation)…

 

 

Pas convaincu ? Voyons un exemple concret plus détaillé que celui des éconoclastes.

 

 

Il s’agit d’un bien immobilier situé dans la région lyonnaise, un appartement de 4 pièces récent. Son prix et le montant du loyer potentiel ont été estimés de manière sérieuse et concomitante récemment respectivement à 230 000 € et 850 € par mois.

 

 

On part de l’hypothèse d’un achat à crédit avec un apport personnel limité aux frais de notaire et de caution.

 

Les frais de notaire sont estimés à 20 200 euros.

 

Le coût de la caution (remplaçant l’hypothèque) est estimé à 2 000 euros (caution dont la moitié est remboursée s’il n’y a pas d’incident de payement).

 

 

On peut obtenir actuellement un prêt sur vingt ans avec un taux de 3.65 % hors assurance et un coût d’assurance de 0.36 % ce qui donne une mensualité de 1 421 €. C’est effectivement plus élevé que les 850 € de loyer mais au bout des 20 ans on est propriétaire d’un appartement d’une valeur de 230 000 € plus le remboursement de la moitié de la caution soit 1 000 euros.

 

 

Si l’on choisit l’option location on dispose donc d’un capital initial de 22 200 et d’une capacité d’épargne de 571 € par mois (1421 – 850). Une simulation sur un site proposant des assurances vies indique que pour un taux net de 4,5 % sur vingt ans on obtient un capital de 224 223 € net d’impôts (240 064,41 € brut). On voit donc tout l’intérêt de la défiscalisation des revenus du capital immobilisé dans son logement : c’est ce qui fait la différence et rend l’achat immobilier plus intéressant que l’option assurance vie.

 

 

Ceci étant la différence et peu importante et ne justifie pas forcément les risques de l’investissement immobilier (ceci étant pour obtenir un taux net de 4,5 % l’investissement en assurance vie n’est pas non sans risque) et surtout l’absence de liquidité du placement.

 

 

Reste qu’il manque encore plusieurs éléments.

 

 

Le premier et le principal est l’inflation. Si l’on considère un taux d’inflation de 2% (qui correspond à peu près au taux moyen relevé ces dernières années et à l’objectif de la BCE) et une revalorisation des loyers identique, la donne change complètement. Tout d’abord l’appartement va se valoriser avec le temps, on peut évaluer cette évolution égale à l’inflation (sur le long terme les études montrent que les prix de l’immobilier évoluent en moyenne comme l’inflation même si les prix de l’immobilier sont beaucoup plus volatiles). La revalorisation aboutit à un montant de 341 768 pour l’appartement au bout de 20 ans. Ensuite le loyer va également être revalorisé ce qui va réduire progressivement la capacité d’épargne du locataire. Au bout de 20 ans le loyer sera d’environ 1238 euros ce qui par rapport à la mensualité de 1421 € du prêt ne donne que 183 euros d’épargne par mois. Au final, un petit calcul donne un capital final de l’ordre de 174 000 € (c’est plus compliqué qu’une simple simulation puisque les mensualités diminuent au cours du temps).

 

Le deuxième correspond à des avantages plus aléatoires :

 

-         prêt à taux 0 réduisant de manière importante le coût d’une partie du crédit mais soumis à des conditions de ressources… pas forcément compatibles avec un achat de ce montant. Intéressant donc si vos revenus ont fortement augmenté récemment compte tenu du fait que les limites du taux 0 sont calculées sur les revenus de l’antépénultième année alors que les limites de prêt sont calculées sur les revenus de l’année courante. De toute façon l’impact est limité car le montant du prêt est limité et cela peut avoir un impact sur le montant de la mensualité vu que le prêt à taux zéro peut avoir une durée inférieure à 20 ans donc l’avantage est au final difficile à chiffrer précisément.

 

-         Autres dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, en particulier 1% logement dont les possibilités dépendent de l’employeur.

 

-         Crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. D’après un petit calcul rapide je trouve 3516 euros pour la première année, 1560 pour la deuxième 1499 pour la troisième1435 pour la quatrième et 1369 pour la cinquième soit au total 9 379 ce qui n’est pas négligeable.

 

Quelques remarques :

 

-         Le taux du prêt à 3.65% est inférieur au taux 4,5% retenu pour le placement en assurance vie donc la banque prête moins cher qu’elle ne rémunère le placement ce qui peut sembler pour le moins étonnant et pourrait donc indiquer qu’il y a une part de risque non négligeable dans le placement retenu !

 

-         Le placement retenu est l’assurance vie car il permet une défiscalisation partielle des revenus du capital… au prix de frais d’entrée relativement important (à priori de l’ordre de 5% dans l’hypothèse de simulation utilisée). L’imposition retenue est supposée de 19.6 % (droits sociaux et plus-values) ce qui suppose un déblocage en une fois du capital donc dépassement du plafond des exonérations. D’un autre coté, débloquer un capital de plus de 170 000 € sans dépasser un plafond de 9200 € par an demande une certaine dose de patience ! On pourrait prendre d’autres placements mais j’ai supposé vu le succès actuel de ces placements que c’était le plus représentatif… De plus actuellement un placement à peu près liquide, pas trop risqué et pas trop fiscalisé donnant un rendement décent ne me semble pas évident à trouver hors assurance vie (le livret A un actuellement un rendement réel négatif compte tenu de l’inflation !). J’ai choisi un rendement légèrement plus élevé que le rendement garanti actuellement proposé par les banques pour être plus cohérent avec les rendements réels et l’hypothèse d’inflation retenue.

 

 

Conclusion : Une fois tous les paramètres pris en compte et en particulier l’inflation, il est actuellement compte tenu des taux d’intérêt bas beaucoup plus avantageux d’acheter même à crédit que de louer puisque au bout de 20 ans le propriétaire aurait un capital de l’ordre de 350 000 € (en tenant compte du crédit d’impôt) contre 175 000 € pour le locataire qui épargnerait et placerait la différence entre son loyer et la mensualité du crédit. La différence finale fait plus que couvrir les risques de surévaluation éventuelle de l’immobilier au moment de l’achat.

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Published by xstoffr - dans Divers
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commentaires

Condo Lachine 28/01/2012 13:07

Je suis un nouveau lecteur de ce blog et viens juste de parcourir un peu. Je me dois de poster un commentaire d'encouragement, ne serait-ce que pour dire que j'ai apprécié le lire. Je reviendrai le
visiter assez souvent.

xstoffr 28/01/2012 15:44



Merci!